“方”即方子、方法。“方案”，即在案前得出的方法，将方法呈于案前，即为“方案”。通过制定方案，我们可以有计划地推进工作，逐步实现目标，提高工作效率和质量。下面是小编为大家收集的方案策划范文，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

写字楼安保方案篇一

写字楼安保方案篇二

通过对报告的学习，主要有以下几个方面的体会：

一、通过报告的学习，增强了对公司的发展的信心，我自己在车间从事生产管理工作，每天与完成量打交道，自己也感觉2012年较2011年产量有所下降，没学习报告前，自己也存有点困惑，通过报告的学习，增强了我对公司发展的信心：我理解信心主要来自几个方面，1、公司2012年较2011年产销量确实有一定的下降，而在我们公司产销量下降的背后，是宏观经济环境在2012年极为艰难，国内汽车行业乃至整个制造行业都不景气，而对商用车行业的影响尤为明显，我们庆铃作业商用车行业的一员，肯定也要受影响，但我们公司的下降幅度低于同行业平均水平，2、我们虽然和竞争对一样在2102年的产销量在下降，但我们经营的质量不一样，竞争对手为了保证下降幅度，很多应收款到不了帐，而我们是全款收回，有足够的资金保障，我们发展的后劲足，3、2012年是公司的管理大年，公司正好利用这段时间狠抓了基础管理工作，从5s管理、设备管理、质量管理、模夹管理以及生产组织管理等，并且已见成效，通过狠抓这些基础管理工作，夯实了基础，为公司2013年的逆势发力创造了条件，4、在营销方面，公司针对薄弱环节，制定了“开发县镇一级经销商，激活老商，开发以吃为主、与民生关联的客户”等一系列正确的营销方针，并已开始抢占市场先机。

5、公司启动了重型车项目，重型车对公司的产品阵容来说是如虎添翼，为公司“十二五”中后期发展培育了全新竞争力。

6、正基于以上的情况，所以2012年

营销呈现前低后高的趋势，从第三个季度开始到在，公司又开始出现了上升的势头，所以增强了职工对公司发展的信心。

二、公司领导高瞻远瞩，对公司在2012年工作中存在的问题和缺陷进行了深入的分析。而这些问题也存在我们个人和部门都有不同程度的表现，比如说，经济责任制考核： 由于内需产品的考核不够刚性，在潜意识方面有投机取巧的错误想法，为了逃避公司的考核，对自己工或部门作做得不到位的地方，比如说后工序发现了我们的质量问题，首先想到的是去说说情，让别人放一马，通过这样的勾兑，通过采用这种方式，虽部门和个人可能暂时不会受考核，对管理上来说确实是一种伤害，公司领导现已意识到了这些问题，并已制定了相应措施，提出了强化质量、成本、交货期刚性束机制，这些措施将引导企业走向正确的方面，提升企业竞争力。

1、自己先深化消化理解报告的内涵，再向制造部的职工深入传达，认职工认清公司的发展形势的面临的机遇，增强职工的企业发展的信心。

2、从自己做起，坚决同“勾兑”等一些错误做法作斗争，首先是先要做好自己的本职工作，不让自己和部门的工作出差池，其次出了问题后要勇敢面对，真正的解决问题，打铁还需自身铁，只要自己和部门的工作做细致、深入了，也经得住经责制考核的检验。

3、2013年制造三部的工作还很多，特别我们还要建一条重车生

产线，且这条线的自动化程度在底盘公司来说较先进，且产品属中、重型车，要求也较高，自己首先要从认识上按高标准、严要求来抓这条线的管理，严格经济责任制考核，努力去创造高水平的产能。

刘克涛

二〇一三年二月二十七日

写字楼安保方案篇三

一、安保部性质、作用

写字楼物业管理尤其是高档写字楼物业管理的特点可以概括为“安全、舒适、快捷”，可见，安保部在物业服务过程中起着举足轻重的作用。安保部的工作性质特殊，在工作中存在一定的危险性，年龄受到行业的局限。

安保管理服务主要通过强化门禁管理、楼层巡视、车辆出入与停放管理和消防管理，确保做到万无一失。安保部门高效、严密的工作对于物业服务企业来讲是一件非常重要的事情。只有稳定的安保环境，才有稳定的业主，只有稳定的业主才有稳定、持续增长的经济收入。

随着高科技的发展，安保系统的智能化给物业管理工作做出了诸多贡献，运用通信、计算机和自控技术，通过有效的信息传输网络、各系统优化配置和综合运用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能，建立一个沟通业主与业主、业主与物业管理中心、业主与外界的多媒体综合信息，为业主提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的工作环境。

具体作用如下：

1)安保部是负责写字楼安全工作的职能部门，在公司经理的领导下，具体负责写字楼的治安保卫、消防、卫生、防疫等日常工作督促、检查。

2)按照上级有关规定，制定写字楼各项安全工作实施细则及安全管理责任制。对上级机关的指示和布置，及时提出贯彻意见，在公司领导的统一布置下组织实施。

3)配合各部室在管辖区域开展法制和安全防范教育，提高公司员工的安全防范意识。

4)协同相关部室制定和完善各项安全管理制度。

5)定期、不定期地进行安全检查，发现隐患漏洞及时向领导汇报，并立即督促有关部门进行整改。

6)做好报案的教育和管理工作，写字楼执勤保卫工作。

7)建立信息渠道，确保信息畅通，对可能发生影响管辖区稳定的治安问题做出预测，采取防范措施，防患于未然。

8)协助公安机关，调查写字楼内发生的刑事案件、治安案件。对写字楼秩序造成影响的人和事进行调查。并依据公司制度进行处理。

9)负责建立写字楼各项安全防范设施的补充和配置。

10)遇突发事件发生，要及时赶到现场，服从安全管理领导的指挥，沉着冷静，做好指挥和善后处理工作。

二、安保部的要求

安保部的职责是维护业主正常生活不受坏人侵扰，保护业主或单位财产不受损失，同时协助有关执法机关对某些违法乱纪行为进行解决处理。维护治安环境。由于与其他部门性质不同。对于从事安保工作的人员也有着特殊的要求。

首先是身体条件。保安人员一般由身强力壮的年轻男子来担任。一般情况下要求从业者身高在1.70米以上，五官端正且年轻，最好懂一点武术和防身术。

其次要有法律常识。由于安保部是个特殊的部门。经常面对违法乱纪的人或 事，因此还必须了解一些法律常识。懂得如何运用法律来保护集体与个人的利 益，并利用法律对付坏人坏事。只有懂得法律，才能更好地发挥法律的威严与效力。作为保安人员，一定要杜绝违反法律的现象发生。

其三要有职业道德。安保部的工作要求具有极强的责任心与正义感。面对可能出现的问题。甚至可能出现的危险。不能睁一只眼闭一 只眼，也不能临阵退 缩，要敢于同坏人坏事作斗争。

其四职责明确。由于安保部人员是物业服务企业招聘的普通职工，尽管身穿制服，但完全不同于公安、检查人员。作为保安人员，要明确自己的角色身份，不能出现超越自己职权范围的行为。

具体来说有以下要求：

1)严格掌握物业服务企业的各种管理规定，遵纪守法，服从领导，关心集体，爱护公物。

2)为防止或尽可能避免本写字楼内各类治安事件的发生，确保业主工作、生活的正常秩序，全面负责本写字楼的治安防范工作，保证写字楼安全，必须加强治安巡回检查工作。

3)认真做好门卫日常工作，基本熟悉并掌握写字楼业主情况，不准与本楼无关的车辆、人员进入。

4)巡回检查时，必须携带一定的防卫器具，检查写字楼内各楼道（道路口），四周围墙和较隐蔽黑暗的角落，发现疑点及违章行为，必须及时劝说制止和处理，特别出现斗殴、凶杀、火警等严重民事或刑事事件时，应及时报警，同时告知公司领导。

5)每班必须按时上下岗，严禁离岗、脱岗。当班时如因玩忽职守，给业主和公司造成不良影响和损失或人为造成事故的，安保人员应承担相应的责任，并视情节的严重给予相应的处罚。

6)巡回检查认真负责，发扬正气，敢于同坏人坏事作斗争。

7)白天不定时流动巡视，夜间巡回检查三次以上，并逐次做好记录，在交接班时将处理结果告知接班者。

8)礼貌用语，规范服务，不徇私情，严肃执纪。

9)对工作中成绩显著或由于不负责任造成不良后果的，将给予适当的奖励和处罚。

10)努力完成领导交办的其它工作。安保人员应做到：

5)其它有损公司声誉及安保人员形象的行为。

三、主要工作内容

总的来说，安保部门的主要工作内容总结如下：

1)全面实行安全保卫工作目标管理责任制，贯彻落实“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，努力维护写字楼的治安秩序，落实社会治安综合治理工作。

2)负责写字楼治安安全及消防安全工作的管理，经常性地开展写字楼治安、消防宣传工作、指导与监督群防群治工作的落实。

3)负责指导和监督各服务中心的安全及消防管理工作，并对其进行定期考核。

4)协助各服务中心进行以防火为中心的安全教育和培训。

5)对施工单位进行安全管理，签订防火治安安全责任书，严格各项审批手续。6)制定各项安全应急方案，印制紧急疏散通道路线图和防火禁烟标志，建立健全消防档案。

7)建立完善消防管理制度和规定，做好义务消防队的培训、教育。8)做好要害重点部位的安全工作，对该部位的工作人员情况、位置结构、环境、防范措施等情况进行检查。

9)严格治安防范管理，做好日常工作日志，严格外来车辆、人员及进出货物的登记检查工作。

10)负责所辖区域标识的识别和日常管理。

11)坚持每天全方位的巡查制度，做好巡查记录，发现问题及时上报处理，有关安全及消防外来文件的收集和管理。

12)建立和完善监控、中控系统，保持电子监控系统正常运行，逐步形成“人机”结合的安全防范体系，全天候专人监控。

13)维护开放区的治安秩序，制定大型活动警卫方案。

14)组织各部门及服务中心做好节假日及重要时间段的安全检查工作。15)负责对各长驻公司、各业租户的安全教育、督促建立健全各项安全制度。16)积极配合公安部门打击写字楼及周边范围的违法犯罪活动，协助公安机关查处查控危害影响较大的刑事、治安案件。

17)努力抓好保安队伍的建设、开展各类业务培训和素质教育，提高保安队伍的警防意识，营造一支快速反应、团结战斗的团队，协助国家安全机关做好有利于国家安全的各种工作。

18)负责本部门纠正预防措施的实施。19)完成领导交办的其他工作。

四、主要岗位及职责、要求等

（一）安保主管工作职责

1)在公司正副总经理领导下，全面主持保卫部工作，对公司领导负责。2)负责指导监督写字楼范围内的安全防范工作，协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故。

3)负责制定保安部的工作目标、工作计划和实施方案，并监督检查落实情况。4)负责主持本部门例会，总结本部门工作，传达上级领导及有关主管部门的指示，指导和布置具体落实措施。

5)负责检查监督写字楼各区域保安、消防工作，发现问题向区域提出整改意见，并检查落实情况。

6)负责应聘保安员的资格审核。

7)负责组织实施对保安员的培训及考核，对不合格保安员提出处理意见。8)负责每月会同相关部门对各区域实施消防安全检查。

9)负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修物品提出申请。

10)负责根据总经理指示和实际情况对公司全体保安员进行调整。11)完成总经理交办的其他事项。

（二）保安队长岗位职责

1)做好写字楼内治安管理和消防安全管理工作。2)负责落实领导布置的各项治安消防工作。

3)建立、健全各项治安保卫和消防安全制度，并严格监督执行。

4)经常对治安消防工作进行不定期检查、巡视，发现问题及时协调处理并登记备案。

5)经常对写字楼消防设施进行监督检查，确保消防设施处于良好备用状态。6)负责写字楼内施工工地，扩建工程的消防监督。

7)负责治安、消防宣传工作，不定期在写字楼内进行治安、消防安全教育，配合相关部门，对写字楼的消防安全检查，防患于未然。

8)负责制定保安员和义务消防员的训练计划和消防演习工作计划，并配合有关部门实施，制定校内重点部位的消防安全及灭火方案。

9)负责写字楼内治安隐患应急处理方案及防范措施。10)完成领导交办的其他工作。

（三）保安班长岗位职责

1)熟悉写字楼内办公楼及公共区，人员数量、楼座排列，各种公共设施设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握辖区内的整体情况。

2)严格按照有关规章制度，工作纪律及岗位职责，定期考核保安员的工作情况，上报有关领导处理。

3)组织召开班内治安工作会议，负责上传下达，及时将辖区内的治安问题及处理情况综合整理，向有关领导汇报，并向保安员传达。

4)组织本班保安员积极参加所管辖区内的消防及急救、疏散和应急事件处理的演习。

5)协助保安队长贯彻实施校园治安消防制度，确保写字楼正常秩序和财产安全与业主的人生安全。

6)巡视辖区，经常定时、不定时跟踪检查当班保安员履行岗位职责的情况，督导其工作，协助处理有关情况，加强对复杂地段和事故多发地段的执勤巡逻。

7)经常与业主搞好联系与沟通，配合有关部门调解纠纷及处理辖区内各种违章行为。

8)协助主管领导定期做好防盗与消防的检查，报警系统和自动监视系统的检查，确保其随时处于完好状态。

9)完成领导交办的其他工作。

（四）保安员岗位职责

1)熟悉写字楼内楼宇的分布，人员数量，楼座排列。各种公共设施设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象。

2)统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；，遵守文明执勤的各项工作制度，礼貌待人，处理情况时先立正敬礼。

3)严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退，更不能误班、漏班。4)熟悉政府有关治安条例法规，在写字楼内按章检查可疑人员，预防违法犯罪分子窜入辖区内作案。

5)负责制止写字楼内各种违反治安、消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，制止违反各类管理制度和干扰、妨碍管理工作的现象，禁止乞讨、捡破烂人员在辖区内流窜。

6)做好写字楼内道路行车与停车的管理工作，保持辖区的各种消防安全，交通等标志齐全。

7)清楚火警及其它突发事件发生时的应急措施，并懂得一些救护常识。发生紧急事态时能及时采取正确措施以最快速度投入处理，不允许以任何借口推脱。

8)认真学习治安法规，刻苦训练保安技能，有一定搏击与对抗素质，具备辖区内治安执勤与巡逻所必要的治安防范知识和技能，对违法治安条例的人和事能及时有效制止。

9)严格执行交接班制度，对当班中各种异常情况在处理好的前提下，做好书面交接记录，以备查考。

10)认真做好车辆出入登记工作，并加强对夜晚出入人员与车辆的管理。11)加强对辖区内重要部位的巡查工作。12)认真完成好上级领导交办的其他任务。

（五）大门岗岗位职责

1)大门岗是写字楼出入口及门面，保安员要保持良好的精神状态，注意仪容与礼貌。

2)维护好大门口的交通秩序，引导好车辆的行驶及行人来往，保障车辆与行人安全，使门前畅通无阻。

3)防止推销及闲散人员进入写字楼，检查进出人的一切车辆及人员携带的物品，做好放行条的收回及登记手续。

4)如发现可疑车辆及人员进行有礼貌的盘问并及时通知。

写字楼安保方案篇四

＃＃年2月28日，＃＃市烟草专卖局商州分局＃＃年工作会议在＃＃市锦都酒店召开，会上传达学习了市局（公司）局长、经理、党组书记梁培荣同志代表党组作了题为《抓住机遇奋力开拓强力推进＃＃烟草突破发展》的工作报告。报告在总结回顾＃＃年及“十一五”工作的同时，认真总结出了五个方面的宝贵经验；全面客观地查找出了目前存在的问题和不足；深刻分析了当前面临的形势；在明确“十二五”和＃＃年奋斗目标的同时，安排部署了今年5个方面的工作任务。梁局长的工作报告主题鲜明、思路清晰，内容深刻、重点突出，是市局（公司）党组班子站在新的历史起点上，着眼＃＃烟草持续健康快速发展的战略思考，充分体现了贯彻落实科学发展观的成效，具有很强的针对性和可操作性，对我们认清发展形势，把握发展规律，破解发展难题，制定和完善发展的新思路、新举措，进一步提升发展质量和发展水平，抓好当前乃至“十二五”各项工作具有十分重要的指导意义。

周局长代表商州分局作了题为《明确目标奋力开拓以良好精神状态推动“卷烟上水平”》的工作报告。周局长报告从5个方面回顾了＃＃年工作取得的成就，在总结成绩的同时，分别从卷烟营销、烟叶生产、专卖管理和人力资源管理方面分别指出了存在的10各方面的问题，在分析问题的同时，从3个方面分析指明了商州烟草发展的诸多机遇和条件，为我们干好各项工作增强信心。周局长报告从5个方面全面安排部署了＃＃年工作，为＃＃年各项工作明确了具体奋斗目标。

在认真听取并学习了梁局长工作报告和周局长工作报告后，感觉到两个报告鼓舞人心、催人奋进，为我们干好＃＃年各项工作指明了方向，明确了目标。下面我就如何做好＃＃年专卖管理工作，谈一下自己的想法。

＃＃年商州分局专卖监督管理工作，要以打假破网和市场监管为目标，力争做到把握方向，实现监管目标；加强沟通配合、营造社会化大专卖格局；突出重点、提升内部监管水平；面向市场、实施监管创新；网上办证、做到公开透明；注重管理、加强队伍建设；强化学习、提升人员素质；依法行政、提升专卖执法水平。、以打假破网为重点，全面完成打假破网任务。（一)

1、加强卷烟市场调研，摸清市场存在的问题和关键，理清全年专卖管理思路，制定全年专卖管理工作计划和月度专卖工作重点。

2、按照工作目标制定工作考核考评细则，签订工作目标责任书，全面分解工作任务到人头，并进行严格考评和奖惩，使人人肩上有担子，各个工作岗位有压力，月月工作有动力。

3、加强市场信息员的联系和培养，定期召开市场信息员联系会议，充分掌握市场各类信息，加强专卖管理人员“眼线”培养工作，加强“三员互通互享”信息反馈制度，为全面完成网络案件任务打下坚实基础。

4、坚持“端窝点、断源头、破网络、抓主犯”的工作方针，借鉴温县“12.16”网络案件侦破经验，追根溯源，精心经营，全面完成打假破网任务。

（二）积极探索和创新市场综合监管体系，形成社会化大专卖格局。

1、加强和当地政府、职能部门联系沟通和配合；加强和周边市县联系沟通，定期组织联合检查；加强舆论宣传，延伸监管的触角，扩大监管的范围，形成社会化大专卖格局。

2、搞好《专卖管理服务手册》填写工作，实行卷烟零售户动态管理。

3、定期召开专卖管理员、客户经理、送货员联席会议，做到信息互通互享，形成全员专卖格局，确保商州卷烟市场高度净化。

4加强与工商管理部门的合作，联合开展“无证经营”专项取缔活动，使商州卷烟市场无证经营基本取缔。、做到“四到位、四突出”（三)，促进内部监督管理工作上水平。

1、做到四个到位：思想认识到位、工作落实到位、组织协调到位、自查自纠到位。

2、做到四个突出：突出对内管信息系统的应用，通过精细化带动内管工作提升；突出对管理中存在的漏洞和薄弱环节的监管，使专卖内管工作制度化、规范化、流程化；突出网上监管与实地核查相结合，确保“两烟”生产经营秩序良好；突出痕迹化管理工作，确保监督管理工作过程资料的完整性、系统性和可追溯性。

（四）、整合零售市场有效资源，确保网上办证系统应用流畅、公开透明。

1、注重数据整理及时准确，卷烟零售户坐标、代码等信息真实有效；合理化布局区域可办理许可证数量、办证流程、法律法规等政务内容公开透明。

2、注重网上办证前期宣传工作广泛到位，扩大社会知晓面，并接受社会监督，使群众充分了解网上办证的公开性和便捷性。

3、注重及时总结经验做法，查找工作中的不足并及时改进，确保网上办证系统应用便捷流畅。

（五）、加强培训学习，促进队伍建设。

1、制定年度学习计划，明确学习目标，确保专卖管理人员全年理论学习和技能学习时间不低于48学时。

2、注重培养会检查、会微机、会写作、会宣传、会办案、会鉴别专卖管理复合型人才。

3注重培养具备符合现代专卖管理工作要求的公文写作能手、真假烟鉴别能手和案件查办能手。

5、通过培训学习，使所有专卖管理人员取得技能鉴定资格。

（六）、实行依法行政，推进文明执法。

2、所有专卖人员在日常工作中，要严格履行文明执法行为规范，做到执法严格、行为合法、政务公开、服务热情、用语文明、衣装整洁。

3、所有专卖人员要严格执行办案程序和办案要求，做到办事公开、公正透明。

＃＃年工作目标已经明确，任务已经得到了落实，任务虽然艰巨，但我相信在分局的正确领导下，在全体专卖人员的共同努力下，我将带好队伍、抓好落实，面对困难与挑战，以饱满的热情和干劲，全面完成工作任务，为商州分局的“卷烟上水平”做出新的贡献，为全面完成商州分局＃＃年专卖监督管理工作努力奋斗。

写字楼安保方案篇五

资料整理： 陈 维 刚

完成时间： 2014.3.30 写字楼物业管理案例分析

第一章 安全管理类案例

案例一

处理经过：2004年4月3日一名40左右的男人来到xx大厦并进入大堂，向前台接待员x某询问xx公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员x某得知来访者所要找的客户负责人为大厦vip客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员x某。内保工作人员x某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安置表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。评析：1.遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2.巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3.上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。

案例二

处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京chxxxx的捷达车在行驶至b2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。

评析：1.此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2.车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3.车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。

事由：因开车不慎将8号楼梯玻璃护栏撞碎

处理经过：2004年5月6日凌晨0时30分，xx公司客户驾驶一车牌号为京cwxxxx桑塔纳轿车在驶离地面停车场时，因酒后驾车不慎将车场8号疏散楼梯护栏撞损，造成玻璃护栏两块玻璃破碎。值班经理和秩序领班立刻到现场了解情况；认定此事属当事人酒后驾车导致。将肇事司机带回秩序部写出事情经过；并书面承诺赔偿全部损失。次日由客户服务部、秩序部跟进赔偿事宜并做好相关记录。评析：1.若发现有人酒后准备驾车时秩序员应主动劝阻，特别是在节假日和夜间。2.处理此类事件一定要做好现场拍照和文字记录。3.当事人必须有书面赔偿承诺。

案例四 如何处理跑水事故

时间：2003年8月18日凌晨00：05分 地点：大厦xx层西南施工现场 事由：喷淋头破裂跑水。

处理经过：2003年8月18日凌晨00：05分，xx大厦xx层xx单元二装施工现场因施工材料碰撞,将喷淋头碰坏跑水，监控室值班人员发现水流信号报警,即刻通知楼区秩序员赶到事故现场。楼区秩序员赶到现场后，看到带着压力的消防水从喷淋头内不断的喷出,施工现场地面已经水流成河.秩序员拉着一名施工人员跑向公共区域消防栓,同时通过对讲机向监控室报告，请求支援，中心员将拉出的水带,一头拉向卫生间,让施工人员拉着另一头去接喷淋头喷出的水源，随后赶到的工程人员关闭了消防喷淋阀门，抑制了损失的扩大化。随后值班经理安排监控员，在通知租户紧急联系人的基础上，利用秩序部备用钥匙，逐层打开楼下租户大门，检查漏水情况，对事故现场进行了拍照取证，使用吸水机、烘干机排除漏水给其他租户造成的干扰，将损失降到了最低。并责成施工单位负责人写出事情经过。一方面要求施工单位赔偿损失，另一方面向保险公司索赔。

3、及时打开搂下租户租区大门，将损失和给其他租户造成的干扰降到了最低。

事由：xx汽车公司司机群体上访事件

1、安排秩序员迅速赶到停车场出口，疏到交通，确保畅通；

3、通知监控室，调整摄像头拍摄角度，做好监控录像；

4、与xx集团取得联系。当工作人员全部上班到岗后，由总经理亲自指挥，布控安排，稳定局面。当派出所20余名警务人员陆续到达现场后，局面得以控制，并协调双方负责人落实解决。安秩序部协助警务人员进行人员及车辆的调查并拍照取证，经双方同意将上访人员疏到会议室，由上访方选出代表与被上访单位进行通话，经过对话，上访人员将围堵车辆停泊到车位区域存放，大厦恢复正常，由秩序部写出书面报告报告领导。

评析：

1、发现及时、妥善处置、保障大厦安全；

2、统一指挥，配合公安机关工作；

3、通过技防手段，配合监控，掌握事件基本资料。

4、及时疏导交通，开辟车辆临时进出通道，保障客户进出顺畅。

事由：关于空置房间节日锁门问题

处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现fxx层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对fxx层的空置房间上锁。

评析：1.对大厦空置房间及时上锁。2.在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3.要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4.节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。

地点：xx客户xx房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处 事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从xx房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。

处理经过：200x年6月7日11：50左右，xx房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从xx房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。

评析：

1、加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。

2、落实安全责任人，完善安全管理机制。

3、处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。

4、书面至函客户，要求提交整改措施。

事由：二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件

1、发现及时；

2、报告及时；

3、处理到位；

4、避免带来严重损失。

事由：关于xx公司快递员在大厦xx层电梯厅遗失物品事件

处理经过：200x年1月13日16时，xx公司快递员庞xx在给xx集团副总裁送快件时，不慎将装有价值1000元的skii化妆品红色礼品袋（送往别家公司）遗忘在xx层东电梯厅内。半小时以后回来寻找，但未找到。随后报告大厦秩序部。秩序部接到报案后首先填写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并打印照片存档。同时查看大厦出入登记，确定排查嫌疑人。在初步认定后，通过预先登记的进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系，进行最终确认，并做好其单位负责人工作，劝阻拣拾人主动交回拣拾物品，经过双方努力，客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托秩序部交换失物人，失主书面感谢。

评析：

1、处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。

2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。

处理经过：2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到监控室报警电话，东侧l12＃客梯故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内ivxvf电子板上数码显示“f11”代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。监控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。

评析：

1、此次事故安抚处理比较及时，措施到位。

2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。

事由：关于xx房间客户被法院强制封门

1、核实现场执法人员证件。

2、处理此类事件，应处以将给其他租户带来的影响降到最低。

销活动，影响客户正常办公。

处理经过：2004年9月18日11时，秩序员在x楼层xx单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。秩序员将推销人员带至秩序部办公室进行处理。采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与监控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《进出人员登记记录表》；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后秩序员将推销人员带离大厦。

评析：

1、发现及时：避免造成进一步对客户的影响。

2、处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。

3、不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。

案例十三 如何处理施工中违规行为 时间：2002年3月7日21：35 地点：x大厦x房间施工现场 事由：违规用电施工。

处理经过：2002年3月7日21：35，xx大厦秩序员在巡视中发现，xx层xx单元二装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。秩序员发现后，即刻找来施工单位负责人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到秩序部办公室。在处理此事件过程中，值班经理拿出用xx大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。并做出当晚停止施工的处理。于次日整改，整改后报秩序部、工程部检查合格后方可复工的处理。

评析：

1、施工单位负责人缺少安全意识；

2、安全责任没有落实到人；

处理经过：2003年8月17日，xx大厦xx层清洁员在日常保洁工作中，在走到大厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时赶到的秩序部人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。为了安抚惊慌的客户和做好善后处理工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。秩序部对现场进行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。事后秩序部出具事故分析报告，将照片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范xx。

评析：

1、加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；

2、做好内部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。

案例十五 客户放在室内的手提电脑不见了

5、物业管理公司应发文提醒用户加强安全防范和内部管理，要求用户切勿将手提电脑、手机、钱包等贵重物品随意摆放在办公台面上。

预防措施：

2、提醒用户注意存好贵重物品；

3、节假日前通知用户注意加强治安防范；

4、用户在解雇、辞退员工或员工离职时，要立即更换门锁或门锁的密码，并收回离职员工的大厦出入证。

案例十六

进入客梯的送餐员

3、服务中心向客户表示歉意，并将处理情况和改进措施告知业户，并取得业户的理解和支持。

预防措施：

1、制定外来人员管理规定，要求外来人员遵守大厦管理规定；

2、在大厦规定的外来人员出入口张贴出入管理规定，要求外来遵守；

3、通过监控系统密切注意大厦异常情况，发现类似违规现象及时制止。

案例十七

非办公时间加班登记引起的投诉

1、经查投诉的是大厦的老业户，而恰巧当值的秩序员是新入职的员工；

3、此项措施是符合公安机关有关文件要求的，并得到大厦其他业户的支持和配合。

预防措施：

3、加强对安管员的业务培训，要求其使用规范用语，尽量熟悉业主，对熟悉的老业户，可按房号或以前登记的号码登记。

第二章 客户服务类案例

案例一

入住手续不齐全引发的纠纷

1、物业管理公司应向租户说明：物业公司只负责为用户办理入住的相关手续及提供相应服务，用户是否有权入住，物业公司只是依据业主的授权书或其他证明来判断，不是物业公司能自行决定的。

2、代理商是否超越代理权限，租户、业主、管理公司都可依法追究代理商的责任，租户不应将矛盾转移到物业公司。

3、物业公司工作人员有一定责任，未严格按程序办事。预防措施：

1、制定业户迁入工作程序，严格按程序要求业户提供相应证明；

3、加强对员工业务知识和工作技能的培训，提高规范服务的能力。

案例二

用客梯清运纸箱引发的投诉

3、再次向业户说明，严格用梯管理是为了保护电梯，及使业户能够更方便的使用电梯。

预防措施：

3、加强员工教育，要求员工按乘梯规定使用客梯。

案例三

拾金不昧反遭投诉

1、没有制订完善遗失物品上交和认领规程。

2、由清洁员向何女士解释事件经过，管理公司还请何女士询问楼层各公司，证明清洁员工刚才的确曾逐家寻找失主。

预防措施：

3、加强对员工教育，在员工中树立拾金不昧的美德；

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”的警示标识。

第三章 工程维修类案例

案例一

突然停电引起的投诉

2、服务中心及时向业户说明停电原因，并非管理责任导致此次停电事件；（必要时请业户拔打供电服务热线咨询）

1、进一步完善转电、停电通知规程及供电突发事件的应急措施；

2、加强与供电部门保持联系和沟通，及时掌握供电信息；

3、加强对大厦设备的日常检查及保养，避免因大厦设备故障引发停电；

4、加强培训，使员工熟练掌握紧急停电应急措施和处理程序；

5、下发温馨提示，建议使用电脑的业户配备ups稳压自供电源。

案例二

业户室内风机盘管软管爆裂漏水

2、建议业户选则合格品牌的风机盘管及附件；

3、提醒业户与空调安装公司签署保修协议；

电梯困人引起的投诉

2、为保证使用安全，服务中心应制订电梯故障应急方案，严格规定故障紧急排除时间。

3、充分说明了电梯安全管理的重要性。电梯作为高层建筑中最重要的交通工具，一旦出现故障，不仅使用户的生活、工作趋于瘫痪，而且会影响乘梯者的人身安全。

预防措施：

1、制订电梯故障应急处理方案，要求员工熟记；

2、加强员工培训，强化员工的紧急应变能力；

5、加强电梯安全管理，制订“乘梯须知”，并向业户宣传电梯安全使用知识。

第四章 清洁绿化类案例

案例一

做好现场标识

防止行人摔倒

1、保洁员清洁后应及时将地面擦干，地面不能有水；

2、保洁员的安全防范意识不强，工作现场没有“小心地滑”的警示牌，为此而造成后果要负责任。

预防措施：

2、服务中心应购买公共责任险，以规避风险。

案例二

一次外墙清洗引起的投诉

2、玻璃幕墙存在施工质量问题，出现部分渗水现象；

4、对清洗时间立即调整，对所有办公业户单元的渗水情况进行统计排查，并通知施工单位及时进行返修，对绿化植物、大理石的损害要求清洗公司按照协议赔偿。

预防措施：

3、服务中心监管人员要严格进行清洗验收工作。

案例三

业户要求保姆式的清洁服务

3、室内每天一次的清洁时间业户可选择，帮建议业户进行重新安排，并对清洁人员进行了培训，加强工作质量。

预防措施：

1、制订清洁规程，要求清洁员严格按清洁标准规范操作，保持质量；

2、加强与业户联系，促进业户对服务中心各项工作的了解和支持；

3、对保洁员进行培训，使能保质保量的完成每日的清洁工作。

第五章 综合类案例

案例一

业户擅改物业使用功能

业主为防用户逃租要求破门换锁

1、完善破（换）门锁的有关工作规程；

收节日加班空调费引起的投诉

3、向业户说明该大厦为高档写字楼，为保证大厦统一美观的对外形象，按管理规约规定，业户不得私自安装分体空调。

预防措施：

3、根据国家的放假要求，大厦的放假安排应报业委会批准后再通知业户。

第六章 处理客户投诉的正确方法和途径

正确的方法：

1、耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业户的意见；

2、对业户的遭遇或不幸表示歉意或同情，让业户心理得以平衡；

3、对业户的投诉要求提出处理意见，满足业户的部分合理要求；

4、感谢业户的意见和建议，作为改进工作和完善工作的依据；

5、督促相关部门立即处理投诉内容；

6、把投诉处理结果尽快以电话或信函形式反馈给业户。处理的途径：

5、适应社会不断的发展，寻找新的服务方式和方法，这是减少投诉的前提。

广发银行大厦物业服务中心秩序部

二〇一四年三月三十日