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资产评估报告

土地资产又可以说是商品化的土地和土地资本。

资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1、了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2、了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性；土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性；评估范围与土地资产权益之间的一致性；通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2、对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

（1）土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

（2）分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

3、对土地资产估算表格的分析。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面：

1、可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级国土资源管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2、可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3、作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4、深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

资产评估报告

企业名称：北流市佳辉新能源开发有限公司(以下简称“凤阳佳辉新能源”)。

住所：北流市招商局。

法定代表人：陈宏。

注册资本：壹仟万元整。

实收资本：壹仟万元整。

企业类型：有限责任公司。

营业执照注册号：470264****05730。

发照机关：北流市工商行政管理局。

成立日期：20xx年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日20xx年11月30日，北流市佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

北流市佳辉新能源开发有限公司股东表。

根据需要，本次评估目的是量化北流市佳辉新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日20xx年11月30日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

本项目评估对象为20xx年11月30日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

根据《资产评估业务约定书》和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于20xx年11月30日的全部资产和负债。

(3)资产总计17,193,777.63元;。

(5)负债合计7,565,368.60元;。

(6)所有者权益合计9,628,409.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

本项目的评估基准日为20xx年11月30日。

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以20xx年11月30日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;。

(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：

(一)法律法规依据。

5、《中华人民共和国证券法》;(20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);7、其他相关法律、法规、通知文件等。

3、财政部令第33号《企业会计准则――基本准则》、财会[20xx]3号《财政部关于印发企业会计准则第1=""等38项具体准则的通知》及财政部制定的《企业会计准则――应用指南》;5、《中华人民共和国土地管理法》;7、省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。

(三)经济行为依据。

委托方与本人签订的《资产评估业务约定书》。

(四)产权证明依据。

1、北流市佳辉新能源开发有限公司的营业执照、税务登记证复印件;。

2、北流市佳辉新能源开发有限公司申报的资产清查评估明细表;。

4、北流市佳辉新能源开发有限公司出具的《委托方承诺函》;。

5、其它有关产权证明文件。

(五)取价依据。

1、本人实地勘查、调查所获得的资料;。

2、北流市佳辉新能源开发有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料;。

3、本评估机构掌握的其他价格资料;。

4、关于发布省征地年产值标准的通知(省政办发(20xx)47号);。

5、市人民政府关于印发《市征地拆迁补偿安置办法》的通知(市政发〔20xx〕20号)。

(六)参考资料及其它。

1、李环会计师事务所有限责任公司出具的北流市佳辉新能源开发有限公司的审计报告;。

2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;。

3、其他资料。

根据资产评估有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对北流市佳辉新能源开发有限公司委估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关文件、资料，实施了我们认为必要的程序，在此基础上，根据资产评估目的和委估资产的具体情况，由于北流市佳辉新能源开发有限公司盈利状况较差，不具备采用收益法的条件，此次主要采用了资产基础法(成本法)的评估方法进行评估。

资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据北流市佳辉新能源开发有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：

流动资产包括货币资金、预付账款，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：

纳入本次评估范围的货币资金主要为银行存款。

对于银行存款，评估人员采用不同币种分别计算的方法，按照北流市佳辉新能源开发有限公司开户行提供的评估基准日20xx年11月30日的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的不同币种的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款评估值。

公司账面余额与开户银行账面余额调节公式如下：

评估基准日公司账面余额+企业已付银行未付金额-企业已收银行未收金额=银行对账单账面余额+银行已付企业未付金额-银行已收企业未收金额。

2、预付账款。

预付账款的评估，评估人员首先了解预付账款形成的原因，并与账务记录和会计报表进行核对，确认该项业务的真实性。

对于预付账款，以清查核实后的账面价值作为评估值。

根据评估对象土地实际情况，并结合此次评估目的，土地使用权评估采用成本逼近法进行评估。

纳入评估范围的负债为流动负债，其中流动负债为其他应付款;非流动负债为零。

对于负债，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以调整后的账面值确定评估值。

具体过程如下：

3、通过调查了解，制定评估方案和工作计划。

2、指导北流市佳辉新能源开发有限公司有关人员清查资产与收集相关资料;。

3、组成项目评估组，拟定资产评估工作方案;。

5、收集委估资产的产权证明文件、购置合同、发票等资料;。

6、根据资产状况和现场核查情况完善和充实工作底稿;。

7、现场查询和收集委估资产的价格信息。

(三)评定估算。

1、根据资产的实际状况和特点，确定各类资产和负债的评估方法;。

2、开展市场调研、询价工作;。

3、根据工作底稿和收集到的资料、价格信息对有关资产和负债进行评定估算，起草评估报告及评估说明草稿。

(四)评估汇总。

2、分析评估结果，确认有无重复和漏评，进行必要的调整、修改和完善;。

经与委托方及相关当事方进行必要交流后，提交正式评估报告。

由于产权持有者各项资产和负债所处宏观、企业经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：

资产评估报告

××股份有限公司：

我们接受委托，审验了贵公司截至××年×月×日止新增注册资本及实收资本（股本）情况。按照法律法规以及协议、章程的要求出资，提供真实、合法、完整的验资资料，保护资产的安全、完整是全体股东及贵公司的责任。我们的责任是对贵公司新增注册资本及实收资本情况发表审验意见。我们的审验是依据《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》进行的。在审验过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了检查等必要的审验程序。

贵公司原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为××元。根据贵公司××股东会决议和修改后的章程规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，由资本公积、盈余公积和未分配利润转增股本，转增基准日期为××年×月×日，变更后注册资本为人民币××元。经我们审验，截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元，盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］，未分配利润××元，合计××元转增股本。

［如果存在需要说明的重大事项增加说明段］……。

同时我们注意到，贵公司本次增资前的注册资本人民币××元，实收资本（股本）人民币××元，已经××会计师事务所审验，并于××年×月×日出具××［文号］验资报告。截至××年×月×日止，变更后的注册资本人民币××元、累计实收资本（股本）人民币××元。

本验资报告供贵公司申请办理注册资本及实收资本（股本）变更登记及据以向全体股东签发出资证明时使用，不应被视为是对贵公司验资报告日后资本保全、偿债能力和持续经营能力等的保证。因使用不当造成的后果，与执行本验资业务的注册会计师及本会计师事务所无关。

附件：1.注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表。

2.验资事项说明河南四和会计师事务所。

中国注册会计师：×××。

(主任会计师/副主任会计师)。

（盖章）。

（签名并盖章）。

中国注册会计师：×××。

附件1。

注册资本及实收资本（股本）变更前后对照表。

截至年月日止。

被审验单位名称：货币单位：

附件2。

××公司（以下简称贵公司）系由××（以下简称甲方）、××（以下简称乙方）共同出资组建的股份有限公司，于××年×月×日取得××［公司登记机关］核发的××号《企业法人营业执照》，原注册资本为人民币××元，实收资本（股本）为人民币××元。根据贵公司××股东会决议和修改后章程的规定，贵公司申请增加注册资本人民币××元，变更后的注册资本人民币××元。贵公司股东仍然是××、××。

根据修改后章程的规定，贵公司申请新增的注册资本为人民币××元，公司按每10股转增×股的比例，以资本公积、盈余公积、未分配利润向全体股东转增股份总额××股，每股面值1元，计增加股本××元。其中：由资本公积转增××元，由盈余公积转增××元［其中法定盈余公积××元］，由未分配利润转增××元。

截至××年×月×日止，贵公司已将资本公积××元、盈余公积××元［其中法定盈余公积××元］、未分配利润××元，合计××元转增股本，转增时已调整财务报表并进行相应的会计处理，转增股本后，贵公司留存的法定盈余公积为××元，占转增前贵公司注册资本的×%，符合公司法留存的法定公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五的规定。转增后各股东的出资额（股本）为：

（一）甲方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元），以未分配利润转增××元。

（二）乙方股本总额××元，其中本次增加股本××元。以资本公积转增××元，以盈余公积转增××元［其中以法定盈余公积转增××元］，以未分配利润转增××元。

贵公司已进行了与增资相关的会计处理，转增前后财务报表相关项目的情况如下表：

金额单位：

资产评估报告

三、评估目的。

四、评估对象及范围。

四、评估价值类型和定义。

六、评估依据。

八、评估依据。

十、评估过程。

十一、评估假设和限定条件。

十三、特别事项说明。

十四、评估报告的使用限制说明。

一、委托方与资产占有方营业执照复印件。

二、产权证明文件复印件。

三、委托方与资产占有方承诺函。

五、××林资产评估有限公司资格证书复印件。

六、××林资产评估有限公司营业执照复印件。

七、项目参加人员名单及其资格证书复印件。

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。我们不会为当事人的决策承担责任，我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产价值在市场上可实现价格的保证。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的`利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

五、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

六、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

七、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

八、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开；未经评估机构同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开和内部媒体上。

九、本评估报告的解释权为出具评估报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特别规定外，其他任何机关和部门均无权解释。

十、本评估报告的使用者限制为：

1、委托方（资产占有方）；

2、××州市章贡区农村信用合作联社；

3、××县林业局、××县果业局。

资产评估报告

评估报告类型是基于资产评估业务分类考虑的。按资产评估工作的内容不同应包括一般评估业务、评估咨询业务、评估复核业务。具体操作上，一般评估、评估咨询、评估复核均为独立业务，可以单独运作和服务;三种业务在具体承接过程中也是可以合并考虑，即同一客户存在着三种类型业务同时适用的可能性。

一般评估业务就是我们对明确评估对象的评定、估算并出具评估报告的业务。该类业务主要是以交易中资产及股权作价提供参考价值为目的的业务，其完成的标志是出具资产评估报告，范围既包括产权变动情况下出于提供价值参考或发挥鉴证作用目的的单项实物资产评估、各类无形资产评估和企业价值评估等;又包括产权各种处置方式下单项资产或组合资产的评估如租赁、承包、破产、清算、拍卖、使用权转让等;还包括直接作为鉴证目的的补偿、损失确定、涉案财产价值评估等类型的评估。评估业务基准日一般为当前或近期，其时态为当前时态。

评估咨询业务以评估手段提供咨询服务，它包括为政府、企业、金融机构、风险投资人提供投资项目评估以及企业改制、企业发展战略、商业计划书、兼并收购的尽职调查等咨询服务以及行业政策法规、技术标准的研究和研讨、财务顾问、咨询相关专业的培训等。例如，评估目的本身就明确为评估咨询或价值分析，如金融不良资产评估;当其他计量手段无法达到目的时，评估计量手段可能会被使用;评估的一些技术和方法可能会应用于企业管理、企业调查、各类数据化决策管理等。其评估报告的外在表现形式有咨询报告、评估咨询报告、价值分析报告、尽责调查报告、项目建议书、可行性研究报告等，其基准日的时态可以是当前，但更多的是未来。

评估复核业务主要为满足企业收购、资产交易和资产价值调整等领域的需求，既包括行业监管检查亦含有咨询的成分，前者服务于行业管理的需求，旨在净化评估环境、提高评估师执业水平;后者是接受委托方在作出收购、并购及其他投融资决策之前所进行评估业务，其意图是对评估对象(包括拟收购或自身状况)已评估事项或结果重新检验和核实，或者是对评估有效期内资产状况或其他特别事项的影响作出重新估算。其报告外在表现形式是出具评估咨询报告、评估补充报告或价值分析报告。本质上讲评估复核业务起着咨询的作用，其基准日的时态一般为过去时态，作评估补充报告时其时态为当前时态。我们认为，以财务报告为目的的评估应当属于评估复核业务，因为财务报告中资产价值的确认是会计行为，其连续的记录反映了会计确认的结果。评估价值能否直接进入会计系统目前还是一个需谨慎对待的问题，评估界只是运用评估的价值发现技术对会计计量结果进行必要的复核和调整而已。

综合上述分析可见，三种评估业务的交汇点是从时间和空间两个方面来考察评估行为对委托方的.有用性。一方面三者分别反映了评估基准日的三种时态，当评估基准日确定在过去、现在和未来三种时态的情况下，那么评估业务便可把更多的评估目的囊括起来;另一方面，评估行为从动态认识中把握并分析委估对象相对静止状态下价值的程序要求，也是实现评估业务向会计等领域在空间上推进的重要条件。在这种情况下，评估之中可以凸现其咨询的功能。

资产评估报告

2、对分析的目的。

3、对的分析。

4、对的利用。

资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

土地资产管理机构对及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

由于一份完整的，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

通过对的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

1.对进行文字的逻辑分析。

一般来说所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

3.对土地资产估算表格的分析。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

土地资产评估管理机构应对报来的，分门别类进行档案管理，这对充分利用是十分有益的。土地资产评估管理机构利用主要在以下几个方面：

1.可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级土地管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2.可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3.作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4.深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

资产评估报告

委托方以外的其他评估报告使用者：xx司资产转让涉及的相关各方。

名称：xx有限公司。

注册号：企合津总字第000670号。

登记机关：xx。

地址：xx。

法定代表人：xx。

企业类型：中外合资经营。

经营范围：生产、销售各类食品、饮料、及化妆品的各类容器（不含玻璃瓶、涉及化学危险品及监控化学品除外）。

（一）评估对象：

为天津中富容器有限公司固定资产，包括天津中富容器有限公司车间装修工程和机器设备。

（二）主要概况：

1、车间装修工程状况和权利状况：

本次委托评估的是车间的装修工程，房屋是租用房，装修工程于20xx年3月竣工，装修面积1800平方米。可以续租，没有租期的限制，维护保养状况良好。清查调整后评估帐面原值：63500000元，净值：61238003元。

2、建筑物装修情况：

装修工程包括：1、厂房设备气管、水管安装；

2、车间暖气安装；

3、土建部分包括：金刚砂地面、铝扣板吊顶、车间隔断墙及粉刷；

4、给排水部分；

5、室内照明部分（含装防爆灯）。

3、机器设备状况和权利状况：

本次委托评估的机器设备为天津中富容器有限公司所拥有的生产设备、辅助生产设备、办公用设备。

生产设备主要包括外购专用设备。如：大桶机等。部分设备状况良好，能满足工艺要求，有部分设备已损毁，不能使用。

本次评估的目的是为天津中富容器有限公司资产转让提供价值参考依据。

根据委托评估要求，本次评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

评估基准日为20xx年12月31日。

选择评估基准日的依据如下：20xx年4月9日本所接受珠海xx股份有限公司委托对该公司固定资产进行评估，评估目的是为天津中富容器有限公司资产转让提供价值参考。为使评估基准日与评估目的实现日尽量接近，根据实际情况选择20xx年12月31日作为评估基准日。

（一）评估假设：

3、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响，资金的无风险报酬率保持目前的水平。

4、评估对象资产按委托方提供有关资料载明的用途在合法且继续使用的假设前提下进行估算，当假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。

5、评估对象车间装修工程的房屋是租用房，车间装修工程是在可以续租，没有租期的限制的市场条件下的价值。

6、本评估结果建立在被评估企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。

本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。

（二）限制条件：

2、本所不对委托方运用本报告于本次评估目的以外经济行为所产生的后果负责。

（三）评估结论的有效使用期限：

本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，其评估结论有效使用期限自评估基准日起一年，即在20xx年12月31日至20xx年12月30日内有效。

本评估报告仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有。

（一）行为依据：

委托方与本所签订的资产评估业务约定书。

（二）法规依据：

1、《资产评估准则—基本准则》（财会[20xx]20号）。

2、《关于发布资产评估操作规范意见（试行）的通知》（中评协[1996]03号）。

3、《关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知》（财评字[1999]91号）。

4、《房地产估价规范》（gb/t50291—1999）。

5、有关部门制定的法律、法规、标准。

（三）产权依据：

1、主要设备报关单、购置合同和发票。

（四）取价依据：

1、天津工程造价信息；

2、《机电产品报价手册》；

4、本所评估人员在市场上调查了解的价格信息。

本次评估采用成本法进行。

成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（一）明确评估业务基本事项：

本所接受珠海xx股份有限公司委托对天津中富容器有限公司固定资产进行评估，评估目的是为天津中富容器有限公司资产转让提供价值参考。根据委托评估要求，本次评估价值类型为市场价值，委托方以外的评估报告使用者为评估目的涉及的相关各方，评估基准日确定为20xx年12月31日。

（二）签订业务约定书：

20xx年4月9日经双方协商后，委托方与本所签订了资产评估业务约定书。

（三）编制评估计划：

本所根据评估项目的具体情况，指派项目经理和评估小组成员。由项目经理编制评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将评估计划报经部门经理和所长审核批准。

（四）现场调查：

根据批准的评估计划，评估人员进驻天津中富容器有限公司进行现场调查工作，主要包括对车间装修工程、设备进行现场勘察并拍照取证。

（五）收集评估资料：

根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包括天津中富容器有限公司的车间装修工程、设备的市场价格信息等。

（六）评定估算：

根据评估对象的实际状况和特点，制定具体评估方法，对评估对象进行评估测算，对委托评估的车间装修工程和设备采用成本法。

项目经理召集评估小组成员讨论分析评估结论，并由项目经理撰写评估报告，经三级审核后向委托方提交资产评估报告。

评估基准日时，天津中富容器有限公司固定资产账面值为人民币711.92万元，调整后账面值为人民币387.16万元，评估值为人民币413.49万元，增幅为6.80%。（具体详见固定资产清查评估明细表）。

（一）在评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场基本情况未发生任何重大变化。但本所不能预计本评估报告出具后的政策与市场变化对评估结果的影响。

（二）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任，提供必要的资料并保证资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

（三）参与本次评估的评估师及评估人员在被评估资产中没有现实和预期的收益，同时与相关各方没有个人利益关系和偏见。

（四）对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，被评估企业在评估时未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（五）评估对象车间装修工程的房屋是租用房，车间装修工程是在可以续租，没有租期的限制的市场条件下的价值。

（六）评估结果是估价对象于估价时点20xx年12月31日的资产公开市场价值，未考虑该资产的他项权和涉及的债权债务对结果的影响。

（七）《固定资产—房屋建筑物清查评估明细表》中的建筑面积是资产占有方提供的，我们并未进行查证及核实。

（八）油温机及备件、水温机及备件、输送系统为免税进口设备，评估基准日时尚处于海关监管期内，依《中华人民共和国海关法》的规定，该等设备及备件用于转让时应经海关许可。另外该等设备的评估结果未考虑进口关税和进口增值税。

（九）空气运输机《进口货物报关单》的收货单位为天津中富联体容器有限公司，我们取得该设备产权属于天津中富容器有限公司的说明函。

资产评估报告

xxxxx有限公司：

我们接受贵公司的委托，对贵公司位于（地址）号自编1栋的租金价格与周边同等物业收取租金的对比情况出具咨询意见书。我们审查了贵公司提供的房屋租赁合同、租金发票等相关资料，这些资料的真实性、完整性、合法性由贵公司负责。同时，我们对贵公司周边同类型的物业出租和环境设施等状况进行了调查。在实施审查及调查工作的基础上对这些资料发表意见。

贵公司于一九九四年十月二十四日经行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。

贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：

合同：

租金情况：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元。

计算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租元。

1、交通设施。

贵公司所租地段毗邻国道g107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交。

通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。

2、周边设施配套。

贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。

3、周边租金。

贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/平方米左右。

经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。

本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。

法定代表或授权人：

资产评估报告

一、我们在执行本无形资产评估业务中，遵循相关法律法规，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，以及恰当地使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

评估有限公司接受***餐饮投资管理有限公司(以下简称***公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益评估方法，按照必要的评估程序，对***公司所拥有的商标在20xx年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

***餐饮投资管理有限公司。

***餐饮投资管理有限公司。

资产评估委托方、国家法律法规规定的其他使用者。

20xx年3月31日。

商标的无形资产。

商标。

本次评估所采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

采用收益法进行评估。

根据本次评估目的及价值类型，商标的无形资产在评估基准日的评估值为人民币***万元(壹亿贰仟零陆拾肆万贰仟伍佰元)。

本次评估结论在评估基准日后一年内有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超过一年，需重新进行资产评估。

评估报告的使用者应注意本报告中的特别事项对评估结论所产生的影响。

资产评估报告

为逐步全面了解资产评估在我国资本市场的参与和服务情况，客观反映资产评估规范和促进资本市场发展的基础作用，并为资产评估未来更加全面深入地服务于我国资本市场提供研究建议和参考，中国资产评估协会成立研究小组，开展了xxxx年度我国主板市场资产评估情况统计分析研究。

由于20xx年11月起ipo暂停，截止xxxx年底，主板无ipo上市公司。因此，研究小组按照研究方案，根据上市公司公告信息，重点对xxxx年度完成交易的并购重组资产评估相关数据进行了收集整理和统计分析，形成了《xxxx年度我国主板市场资产评估情况统计分析报告》。

资产评估广泛服务于我国主板市场，为企业改制上市及并购重组等重大经济活动提供鉴证、定价、咨询专业服务，涵盖金融、制造、电力、文化、生态环保等各个领域，涉及企业上市、资产置换、股权转让、收购兼并、债务重组等各类经济行为。据对上市公告信息的统计，xxxx年度，我国主板市场共有1518(含b股)家上市公司，完成并购重组交易的共755家，占上市公司总数量49.74%，其中，605家使用了资产评估服务，占完成并购重组交易公司的80.13%，经评估的公司总市值105，697.53亿元，占全部主板上市公司市场值的46.77%。资产评估专业服务有效发挥了价值发现、价值管理的重要功能，为上市公司筹集资金、优化资源配置、调整产业结构提供了专业服务和支撑，保护了投资人权益，保障了资本市场健康规范发展，资产评估越来越得到市场主体、报告使用方和监管部门的重视和认可。

xxxx年度，我国主板上市公司共有755家完成并购重组交易，其中，经过评估的605家，占80.13%。经评估的资产总量为6，685.89亿元，净资产账面值3，106.90亿元、评估值6，403.15亿元、增值额3，296.25亿元、增值率106.09%。在1163份并购重组资产评估报告中，1037份报告结果被作为重组交易的定价依据和参考，占比89.17%。

xxxx年度完成重大资产重组交易的上市公司共70家，其中，经过评估的67家，占95.7%。经评估的资产总量1，694.39亿元，净资产账面值757.43亿元、评估值1，679.51亿元、增值额922.08亿元、增值率121.74%。131份重大重组资产评估报告中，除2份资产评估报告交易对象为上市公司直接以市场定价外，其余129份资产评估报告结果均被作为交易定价基础，占比高达98.47%。资产评估为上市公司并购重组交易定价环节提供了专业依据和参考，促进了上市公司并购重组公平交易和规范运行。

结合当前我国发展形势及经济热点情况，研究小组还围绕中央企业、金融企业、文化企业、轻资产企业和生态环保企业等五个专题领域对xxxx年度并购重组资产评估数据进行了分类统计，分析了资产评估在各领域服务的主要情况和积极作用。

1.保护国有资产保值增值。xxxx年度，国务院国有资产监督管理委员会努力探索并推动央企之间、央企内部相近业务板块之间联合重组上市，推进央企上市公司的优化整合，共有134家进行了资产重组。在108份并购重组资产评估报告中，以评估值作为定价参考的为77份，占比71.30%。其中，7家发生重大资产重组，在7份报告中，以评估值作为定价参考的资产评估报告7份，占比高达100%。资产评估已成为国资委监督管理央企改制及资产重组行为的主要手段，保证了央企战略性重大重组的顺利进行。

2.促进金融企业重组改制。近年来，财政部分别出台了《金融企业国有资产评估监督管理办法》(财政部令第47号)和《金融企业国有资产转让管理办法》(财政部令第54号)等文件，明确了金融企业需要进行资产评估的各种经济行为，并强调了资产评估结果是确定金融企业国有股权转让价格的参考依据，国有金融企业并购重组需要借助评估机构的专业判断。xxxx年度，我国主板市场发生重组的金融企业共有17家。在19份并购重组资产评估报告中，以评估值作为定价参考的16份，占比84.21%。其中，重大资产重组2家，共出具资产评估报告2份，全部以评估结果作为交易定价，占比100%。在金融国有资产管理链条中，资产评估已经成为防止金融资产低价转让和流失的重要环节。

3.加快文化企业上市重组进程。财政部xxxx年5月7日下发《关于加强中央文化企业国有产权转让管理的通知》，中央文化企业国有产权转让应当依法履行内部决策程序和审批程序，按规定做好清产核资、审计和资产评估等有关工作，并以经核准或备案的资产评估值作为转让价格的参考依据。xxxx年度，共有21家文化企业进行了资产重组，共出具评估报告37份，以评估值作为定价参考的32份，占比86.49%。其中，1家公司发生重大资产重组，共出具资产评估报告10份，全部以评估值作为定价参考，占比100%。资产评估有效推动了国有文化资产优化配置和结构调整，有助于加快国有文化企业合并、重组、股改和上市的步伐。

4.“轻资产”行业重组快速增长。随着经济转型，步入“新常态”，以信息传输、软件和信息技术服务业为代表的轻资产行业的重组明显增长，监管部门对于资产评估的监管更多关注程序合法和信息披露，对于估值的合理性交由市场去判断。xxxx年度，上市公司中共有28家进行了资产重组，共出具资产评估报告27份，以评估值作为定价参考的19份，占比70.37%。资产评估发挥价值发现功能，有效地解决轻资产行业的知识产权定价问题，确定轻资产行业的公允价值。

5.促进生态环保建设。生态环保企业及生态环保系统服务功能的价值评估，对生态环保资源的可持续经营具有重要意义。xxxx年度，我国生态环保企业共有60家进行了资产重组，资产重组出具资产评估报告109份，以评估值作为定价参考的93份，占比85.32%。其中，2家上市公司发生了重大资产重组，出具资产评估报告8份，全部以评估值作为定价参考，占比100%。资产评估为生态环保企业并购重组提供了合理的公允价值判断及专业咨询，促进了生态优化和环保建设。

xxxx年度共有155家资产评估机构参与了上市公司的并购重组评估。其中，70家具有证券评估资格的资产评估机构(以下简称证券资格机构)全部都有参与。xxxx年度上市公司并购重组共出具的1163份评估报告中，证券资格评估机构出具评估报告1060份，占比91.14%。

从机构所在区域看，155家分布在24个省市，有7个省市没有机构参与并购重组项目。参与评估机构数量最多的前五位省市分别是：北京、广东、上海、江苏和浙江，这5个省市合计有98家机构：

参与并购重组，占全部参与机构的比例为63.23%，其中这五个省市有55家证券资格机构参与并购重组，占全部70家证券资格机构的78.57%。

从出具报告数量的情况来看，与各省份的评估机构数量相关，排在前五位的省份是：北京、上海、江苏、广东和浙江。其中北京市的评估机构出具报告数量为706份，占比60.71%，前五位的省份机构出具的报告数量为998份，比例为85.81%。

注册地在北京的证券资格机构39家，出具报告655份，占全部报告比例56.32%，高出第二位上海44.02%。北京市的证券评估资格的机构在承做并购重组项目上优势明显。

就机构承做项目的数量来看，有106家机构出具报告为5份以下，占出具报告机构数量的68.39%，出具报告份数为176份，比例仅占全部报告的15.13%。出具1份报告的家数达58家，其中证券资格机构21家。非证券资格机构出具报告数主要集中在5份以下，5份以上仅一家为非证券资格机构。出具30份以上报告的机构数量仅有9家，机构数量占比5.81%，但出具报告454份，占比为39.04%，其中证券资格机构出具报告的比例为42.83%。进一步分析证券资格机构承做情况，呈现并购重组业务向大机构集中的趋势，与财政部支持机构做强做大做优的政策密不可分。xxxx年度综合评价排名前三位的机构承做比例高达17.37%，平均每家出具67份报告。

资产评估报告

宏远资产评估公司接受香港鸿道集团委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公认的资产评估方法，为实施商标价值评估之目的，对鸿道集团旗下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对整体资产价值在20xx年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映。

目前我们的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估结果报告如下：

根据对鸿道集团旗下红罐凉茶的市场占有份额，以及年销售额，使用年限等因素的考虑，使用超额收益法进行评估，最终得出“加多宝”商标的价值为286.729亿元。

本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。

宏远资产评估公司接受香港鸿道集团委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公认的资产评估方法，为实施商标价值评估之目的，对鸿道集团旗下的红罐凉茶品牌“加多宝”商标进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对整体资产价值在20xx年12月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估报告情况及评估结果报告如下：

1、委托方：香港鸿道集团。

2、资产占有方：香港鸿道集团，鸿道集团加多宝公司。

3、“加多宝”商标事件简述：王老吉是广州药业的，加多宝是香港鸿道集团的！1997年广药集团与香港鸿道集团签订了商标许可使用合同，并交于加多宝公司合同有效期为十五年，20xx年，补充协议延长合同期限至20xx年。20xx年广药递交“王老吉商标”仲裁申请，20xx年5月广药胜诉。自后鸿道集团无权再以任何方式使用“王老吉商标”。加多宝因而不能再使用王老吉这个由他一手带大的品牌了，只能推出“加多宝”牌凉茶，所以，现在大家在市面上看到的加多宝牌凉茶，也就是以前的王老吉凉茶，两者除了商标换了以外，其它没有多少区别（成分绝对没有变）。而广药收回王老吉商标后，也推出了广药版的王老吉，也就是现在市面上即将出售的包装上带有“广州药业”的红罐王老吉，这并不是以前大家常喝的正宗的王老吉。而加多宝高层管理人员王月贵表示：加多宝与王老吉没有区别，加多宝养大养壮原王老吉的经营团队和资源还在。

本次评估是给予鸿道集团推出的“加多宝”红罐凉茶而进行的“加多宝”商标的价值评估提供参考依据。

评估对象主要是鸿道集团红罐的“加多宝”商标，评估范围主要是考虑加多宝集团20xx年的红罐凉茶年销售额，营运成本等因素，评估该商标为加多宝集团所创造的价值。

根据我公司与委托方的约定，本项目资产评估基准日日期确定为20xx年12月1日。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，均以该日企业财务审计报表、外部经济环境及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

由于此次评估项目为商标价值的评估，评估中主要遵循真实性，科学性，公平性等工作原则。

1.真实性原则。主要表现在资产评估过程中遵循实事求是，尊重科学。在评估过程中以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的态度为指针，实事求是得出评估结果。

2.科学性原则。坚持科学性原则，主要在评估工作中发挥评估专业人员的专业特长，对各类资产的现状及价值取值按照评估目的发表自己的专业判断。

3.公平性原则。表现在资产评估过程中坚持公平，公正的立场，不受委托人及相关当事人的意图及利益因素的影响，独立出具评估报告。

在本次评估中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及所参考的文件资料主要有：

1:《企业商标管理若干规定》第五条1995年。

2:《国有资产评估违法行为处罚办法》20xx年。

3:《资产评估准则——无形资产》20xx年1号-20xx年6号注册会计准则。

4:《商标评估法律问题研究》谢超宇中国政法大学硕士学位论文20xx。

9:《公司法》规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物，知识产权，土地使用权等货币股价并可以依法转让非货币出资。”其中知识产权包括商标权，专利权和著作权。

根据资产评估目的，结合“加多宝”商标品牌特点，评估中主要采用重置成本法，现行市价法和收益现值法。

1.重置成本法。重置成本法是指在现有市场条件和技术条件下，重新生产开发一个同样价值的商标所需要的成本作为商标的价值的一种方法，即在现有的技术和市场条件下，重新开发一个同样价值的商标所需的投入作为商标权评估价值的一种方法。它需要把商标权主体的有关广告宣传、售前售后服务附加值及有关的公益救济性捐赠等等累加起来作为商标的评估值。

2.现行市价法。现行市价法是通过市场调查，选择一个或几个与被评估商标相同或相似的商标作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出评估商标的价值的方法。商标的主要的考虑因素有商标的区域性、扩展潜力、利用潜力等修正；产品的认知度、相对盈利能力修正;交易时间修正；个别交易因素修正。

3.收益现值法。收益现值法主要着眼于企业未来的收益，也就是把商标全当作能获得收益的资产看待，而不是简单地考虑商标自身的外在价值。

资产评估报告

我所接受委托，遵照中华人民共和国有关资产评估的政策、法规，本着客观、公正、实事求是的原则，按照业务委托书设立的条件，对委托评估的资产现值进行评估。现将评估结果报告如下：

一、评估目的。

根据委托书所定，本次评估目的是为确定电子技术有限公司设立时投资者、投入的实物资产的现行价值。

根据评估目的，本次资产评估的对象为打印机45台（详见评估明细表），根据先生与先生的协议，其中属于先生的为万元，其余的属于先生。

四、评估原则。

我们根据中华人民共和国的有关规定，遵循真实性、公证性、科学性、独立性、替代性和可行性原则，对评估对象进行评定估算。

1、业务委托书；

3、委托人提供的有关原始发票和资产清单；

4、有关资产的现行市场价格资料；

5、其他有关资料。

六、评估方法与计价标准。

根据委估资产的特点，确定采用重置成本法进行评估。

计价标准采用评估基准日的价格标准。

根据上述评估方法与计价标准评估后，我们认为委托评估的资产于评估基准日（年月日）的现行价值为人民币元。

附件：

2、有关原始发票复印件。

机构负责人：（签字）。

项目负责人：（签字）。

会计师事务所：（章）。

资产评估报告

(一)依法设立，是指公司依据《公司法》等法律、法规及规章的规定向公司登记机关申请登记，并已取得《企业法人营业执照》。

1.公司设立的主体、程序合法、合规。

(1)国有企业需提供相应的国有资产监督管理机构或国务院、地方政府授权的其他部门、机构关于国有股权设置的批复文件。

(2)外商投资企业须提供商务主管部门出具的设立批复文件。

(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前设立的股份公司，须取得国务院授权部门或者省级人民政府的批准文件。

评估师提示特别关注：

实践中上新三板的企业多为高新技术企业，很多企业存在国有创业引导基金前期投资的情况。

所以要特别关注国有创投公司投资公司时是否履行相关法律程序。

1、投资时，是否经有权部门履行了决策程序，是否需要国有资产监督管理部门批准。

2、增资扩股时，是否同比例增资，如未同比例增资，是否履行评估备案手续。

3、退出时是否履行了评估备案，是否在产权交易所进行了交易。

2.公司股东的出资合法、合规，出资方式及比例应符合《公司法》相关规定。

(1)以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的，应当评估作价，核实财产，明确权属，财产权转移手续办理完毕。

评估师提示特别关注：

实践中上新三板的企业多为高新技术企业，很多企业创立时存在股东以无形资产评估出资的情况。

1、无形资产是否属于职务发明。

如属于职务发明，则涉嫌出资不实问题，需要用现金替换无形资产出资。

2、无形资产出资是否与主营业务相关。

实践中，有些企业创始股东购买与公司主营业务无关的无形资产通过评估出资至公司，但是主营业务从未使用过该无形资产，则该等行为涉嫌出资不实，需要通过现金替换无形资产出资。

3、无形资产出资未过户至企业。

实践中，有些企业股东拿无形资产出资至公司，但是并未办理过户手续。

(2)以国有资产出资的，应遵守有关国有资产评估的规定。

(3)公司注册资本缴足，不存在出资不实情形。

(二)存续两年是指存续两个完整的会计年度。

(三)有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，存续时间可以从有限责任公司成立之日起计算。整体变更不应改变历史成本计价原则，不应根据资产评估结果进行账务调整，应以改制基准日经审计的净资产额为依据折合为股份有限公司股本。申报财务报表最近一期截止日不得早于改制基准日。

评估师提示特别关注：

1、改制动用资本公积的问题。

大部分情况下的改制，公司注册资本都会有所提高，由于动用盈余公积和未分配利润转增需要缴纳所得税，公司通常更愿意用资本公积转增股本。但需要注意的是，并非所有资本公积都可以转增股本，通常只有“资本溢价”可以转增股本，而像资产评估增值记入的“其他资本公积”、“股权投资准备”，以及“接收捐赠资产”、“外币资本折算差额”等则不可以转增股本。

2、改制时所得税缴纳问题。

改制时，资本公积、盈余公积及未分配利润转增股本按以下情况区别纳税：

(1)自然人股东。

资本公积转增股本时不征收个人所得税;。

盈余公积及未分配利润转增股本时应当缴纳个人所得税;。

(2)法人股东。

资本公积转增股本时不缴纳企业所得税;。

盈余公积及未分配利润转增股本虽然视同利润分配行为，但法人股东不需要缴纳企业所得税;但是如果法人股东适用的所得税率高于公司所适用的所得税率时，法人股东需要补缴所得税的差额部分。

设立程序合法合规：即拟申请挂牌企业在最初设立以及后期改制为股份有限公司时要注意严格按照《公司法》、《公司登记管理条例》等相关法律法规的规定进行，履行必要的验资、资产评估、审计等法律法规以及规范性文件规定的法定程序。

特别提示：涉及国有股权或者国有资产的审批、资产评估等相关问题;。

案例索引：光电高斯(430251)《审查反馈意见通知书》重点问题之9。请公司确认公司设立及改制时，第二大股东光电集团所持公司股份是否须履行相关国资备案程序，如需要，请补充提供相关国有股权设置批复文件;关于其程序完备、合法性，请主办券商及律师核查并发表意见。(国有股问题)。

律师对公司在设立及改制过程进行了详细说明，并就光电集团对上述程序所履行的相关程序、决议、书面文件进行了核查，并与《企业国有资产法》、《公司法》的相关规定进行逐一论证，证明其程序完备、合法有效。

即公司股东出资方式、程序、比例均符合公司法等相关法律法规的规定履行了必要的程序。出资方面的问题主要体现在无形资产出资上。企业历史上验资报告如果没有，则要提供银行进账单。

(2)关于无形资产出资的现状。

高新技术企业以无形资产出资的情形大量存在，相当部分企业存在无形资产出资不实的情况。无形资产出资方式在科技型企业中非常常见，因为大多数科技型企业都由专业技术人员创办，设立时普遍会采用技术出资的方式。目前主要问题有：公司设立时，如股东使用在原单位任职期间形成的技术作为出资，而该项技术出资与原单位之间存在权属纠纷。公司设立后增资时使用公司享有权利的技术作为股东增资，属于出资不实。高估无形资产价值，评估出资的无形资产价值明显过高。用于出资的无形资产对公司经营没有任何价值。

重点问题：

1、20xx年8月有限公司成立时，股东于现军以非专利技术“高炉热风炉全自动化燃烧控制”出资，评估值为506万元。

2、截至公司改制时，上述无形资产虽已摊销完毕，但若存在出资不实情形，相关摊销金额影响累计未分配利润，进而影响改制时点净资产的真实性和充实性。

顾问律师详细说明了于现军以非专利技术“高炉热风炉全自动化燃烧控制”出资和隆优化有限时经过了有资质的评估机构进行评估，评估价值取得了公司届时全体股东的确认，并依法办理了财产转移登记手续，出资程序符合当时主管部门规范性文件的相关规定，合法有效。同时依据最高法的司法解释对如果公司股东以符合法定条件的非货币财产出资，即使在出资后存在贬值的客观情况，只要该贬值是因为市场变化或其他客观因素导致的，也不应认定股东出资不实，股东不承担补足出资的责任。根据于现军向本所律师提供的说明，其用于出资的“高炉热风炉全自动化燃烧控制”未能实现预期的价值是由于市场变化等不可控制的客观原因造成的，并不存在出资时的出资评估价值过高的问题。

出资不实是企业上市过程中的硬伤，在挂牌和上市前必须采取相应的措施予以规范解决。对于挂牌新三板而言，解决出资不实的主要措施有：

(1)无形资产出资比例过高的问题。有些企业可能在设立当时或是增资过程中用无形资产出资的比例过高，不符合法律规定，那么在实际处理时：无形资产的比例已经低于规定比例，则只需要出具书面材料向监管部门说明;有可能的情况下，还要由推荐挂牌的保荐机构或律师事务所出具专业意见，说明该出资不实的情况对企业的资本无影响，不影响后续股东的利益，而且该无形资产对企业的发展贡献巨大。这样监管部门一般都会认可，不会成为挂牌障碍。

(2)无形资产的权利瑕疵问题。如果企业在设立时用以出资的无形资产该股东并没有权利处分，但在企业设立以后，该股东拿到了其所有权或使用权，那么，只要在企业申请挂牌前，将该无形资产的权利转移给企业，且由有关验资机构出具补充验资报告，就不会对企业申请上新三板挂牌交易造成实质性影响。

(3)无形资产评估问题。如果企业设立时对出资的无形资产未作评估，或评估价格不实，那么通常采用的做法是重新由专业评估机构对无形资产进行评估，对于评估低于出资的部分，由责任股东以货币形式予以补足;评估高于出资的部分，则归公司所有。为避免日后出现纠纷，无责任股东还要同时出具免责说明书，表示不再追究出资瑕疵或出资不实的股东的责任。